案件事实：2019年2月28日，甲与乙签订《房屋租赁合同》，约定甲租赁乙的房屋及地下储藏室用于餐饮经营。2019 年11月4日，消防部门发现甲未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令甲停产停业，并给予罚款。2020年8月24日，甲向乙发出《解除《房屋租赁合同》通知函》，乙于2020 年8月26日签收，并于11月3日向甲回函“不认可其解除《房屋租赁合同》的通知函”。2021年3月23日，甲搬走设备，乙将房屋另行出租。甲提起诉讼，诉讼请求之一为判令《房屋租赁合同》中关于“地下储藏室”部分的约定无效。
争议焦点：《房屋租赁合同》的效力 甲主张《房屋租赁合同》中约定的“地下储藏室”为架空层，系乙违法施工改造的结果，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋租赁合同》中关于“地下储藏室”的约定应为无效。乙抗辩建设工程审批时即规划建设架空层，取得了建设工程规划许可证，非乙后期自行施工建设，架空层出租也未违反法律、行政法规的强制性规定。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。简要评析：房屋租赁合同纠纷案件在实践中是比较常见的一类案件，此类纠纷案件中，关于房屋租赁合同的效力认定问题是审判过程中面对的首要问题，通常情况下，认定房屋租赁合同的效力一般从租赁物的合法性、租赁期限的合法性、是否违反法律、行政法规的强制性规定等方面着手，主要依据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定。“架空层”出租，实践中比较常见，根据查询到相关案例及资料来看，“架空层”权属纠纷在有关“架空层”纠纷中占比较大，探讨的也比较多，但是“架空层”出租的租赁合同效力问题探讨的比较少，审判实践中，有认定“架空层”租赁合同合法有效的，也有认定无效的。上述案例，《房屋租赁合同》中关于“地下储藏室”部分也就是“架空层”部分是否合法有效的认定，从以下两个方面考虑：一、租赁物是否合法 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上述案例中，乙提供相关证据，证明包括“架空层”在内的建设工程取得了建设工程规划许可证，不符合上述之规定。二、是否违反法律、行政法规的强制性规定 现行法律并未明文禁止“架空层”的出租，实践中亦是存在大量“架空层”出租的情况，出租架空层可能会涉嫌违反行政法规的管理性强制规定，但并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，违反管理性强制规定并不必然导致合同条款无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”综合上述两个方面，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”甲与乙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。总结：房屋租赁合同的效力认定需结合各种因素，“架空层”出租现实中更为复杂，需具体情况具体分析。另外，为避免纠纷，建议签订《房屋租赁合同》时，审慎对待，认真审查合同条款。
