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《中华人民共和国物权法》解读系列一

时间:2018-07-01 作者:京鲁律师


《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施,该法是我国重要的民商事基本法律之一,本律师事务所为使各顾问单位更好的了解该法,明确物的归属与使用关系,特组织全体律师进行全面学习与讨论,并总结出如下,供各单位参考。
 
解读一:物权概念法律词汇的生活解释与理论解释
 
物权   生活解释:物权,通俗地说,一头牛属于你,你可以用它来耕田、拉车,可以租给他人使用,也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的,任何人都不能干涉你。
 
理论解释:物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
 
所有权   生活解释:你拥有一栋房屋,你可以自己使用;可以出租给别人,收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。
 
理论解释:所有权包括占有、使用、收益、处分的权利,所有权是一种最充分的权利,是一种绝对的权利。
 
用益物权   生活解释:麦当劳租用别人的房屋进行经营,它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利,但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。
 
理论解释:用益物权人在法律规定的范围内,对他人所有的不动产,享有占有、使用、收益的权利。另外,国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿。
 
担保物权   生活解释:甲向乙借款20万元,以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保,以1万元的音响设备作质押担保,同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁,获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效,丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。
 
理论解释:担保既有物的担保又有人的担保,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。
 
不动产   生活解释:甲买了乙的一套房屋,在变更产权登记之前,乙又将房屋卖给了丙,且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先,但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。
 
理论解释:不动产,指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件,不登记,不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。
 
动产   生活解释:张三有一张桌子,想卖给李四,不管价钱是怎么商定的,桌子所有权的转移,是以桌子交付给李四时为准。
 
理论解释:动产,顾名思义,就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等,自交付时发生效力。
 
共有   生活解释:甲、乙、丙共有一套房屋,其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值,甲主张将此房的地面铺上木地板,乙表示赞同,但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数,故甲乙可以铺木地板。这就是按份共有。
 
理论解释:共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。
 
孳息   生活解释:天然孳息是指,母牛生的小牛、果树上接的果子等。法定孳息是指,银行的利息、房屋的租金等。
 
理论解释:孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得,没有用益物权人的,由所有权人取得,但当事人另有约定的除外。对于法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明的,按照交易习惯取得。
 
相邻权   生活解释:张三有一块土地,他完全有权禁止其他人进入自己的土地,但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地,张三就应该给李四提供必要的便利。当然,李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害,如造成损害,应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。
 
理论解释:不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。
 
土地承包经营权   生活解释:中央电视台焦点访谈栏目日前播出的某地为修建公路而非法占用农民土地一事,不但没有给予农民合理的补偿,而且侵犯了农民合法的30年土地承包经营权。
 
理论解释:土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。征收承包期内的土地的,应当对土地承包经营权人给予合理补偿。
 
建设用地使用权   生活解释:山东省临沂市一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时,不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿,反而强行推倒别人的房屋,就是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。
 
理论解释:建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益,在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权,不得损害已经设立的用益物权人的权利。
 
宅基地使用权   生活解释:村民甲批得一块宅基地,在此造了两间住房和一间偏房。一年后,因要搬到城里儿子家住,甲将此房转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙。村民甲行使的即为宅基地使用权。
 
理论解释:宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用,在该土地上建造住房及其附属设施。同时,宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时,宅基地使用权一并转让;一户只能拥有一处宅基地。
 
地役权   生活解释:甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景,便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿,甲每年支付给乙4000元。两年后,乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼,与甲发生了纠纷。对此纠纷,甲对乙的土地不享有地役权。这就说明,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机关申请地役权登记。不登记,不得对抗善意第三人。
 
理论解释:地役权人有权按照合同利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
 
遗失物   生活解释:甲有天然奇石一块,不慎丢失。乙误以为无主物捡回家,配以基座,陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢,乙遂以之相赠。后甲发现,向丙追索。奇石属遗失物,乙应返还给甲。
 
理论解释:拾得遗失物应当返还权利人,遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的,归国家所有。
 
居住权  生活解释:张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的,后两人因感情不和离婚,法院将房子判给男方,但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活,不久,李女士突然病世。其子要求继续在此房居住,张先生不同意,遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让,因此她收养之子不能继续住在此房。
 
理论解释:居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且,居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。
 
抵押权  生活解释:甲向乙借款5万元,并以一台机器作抵押,办理了抵押登记。随后,甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间,将其交给丁修理,因拖欠修理费而被丁留置。如果发生纠纷,应该按照什么顺序进行受偿呢?应该是乙优先于丙受偿,丁优先于乙受偿。
 
理论解释:为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人未履行债务时,债权人有权就该财产优先受偿。
 
质权  生活解释:甲将所持有的A公司债券交付乙,作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同,但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是,乙以债券已出质对抗丙的执行申请。
 
理论解释:为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人未履行债务时,债权人有权就该动产优先受偿。质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有,而后者则是不转移动产的占有。质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的,后者是无形的。
 
留置权  生活解释:农民甲到期没有履行对农民乙的债务,乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆,但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权,如果各个权利人均对此车行使自己的权利,谁应该首先得到补偿呢?应该是设立了留置权的乙。
 
理论解释:债务人未履行债务时,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。
 
占有  生活解释:赵某孤身一人,因外出打工,将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱,情急之下谎称该古董为自己所有,卖给了古董收藏商孙某,得款1万元。孙某因资金周转需要,向李某借款2万元,双方约定将该古董押给李某,如孙某到期不回赎,古董归李某所有。因为合同的效力未定,钱某的行为属无权处分行为,无权处分行为产生的合同效力未定。所以,钱某属于无权占有。孙某能取得古董所有权,因为孙某的行为符合善意取得的条件,孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。赵某有要求占有人返还原物的请求权,自侵权发生之日起一年以内没有行使,该请求权消灭。本案中,赵某只能要求钱某返还古董,而不能要求孙某返还,因为孙某是善意占有。
 
理论解释:占有,包括有权占有和无权占有,无权占有包括善意占有和恶意占有。
 
解读二:单位和个人不得贪污挪用私分补偿费  征收集体所有的土地和城乡居民的房屋,关系广大人民群众的切身利益,针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法明确规定:“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的,要依法承担法律责任。
 
依据宪法、物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,法律对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题,物权法规定:“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益“;关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题,物权法规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件”。考虑到各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。
 
解读三:公私财产平等保护  我国宪法明确规定:“国家实行社会主义市场经济”,物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保。
 
“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。为了适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产,宪法也明确规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯”,“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。
 
解读四:禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产  针对当前国有财产流失的实际情况,物权法在坚持平等保护原则的基础上,强化了对国有财产的保护。 物权法明确了国有财产的归属:“法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有”,并规定了哪些财产属于国有财产,防止因归属不明确而造成国有财产流失。依据宪法和有关法律,物权法明确规定国有财产包括:属于国家所有的自然资源,属于国家所有的基础设施,国家机关和国家举办的事业单位的财产等;并规定,国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。
 
物权法强调“国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”,针对国有企业财产流失的问题,物权法规定:“违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任”。
 
物权法还对监管不利造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”,针对国有财产监管中存在的问题,物权法规定:履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
 
解读五:满70年后住宅建设用地使用权自动续  随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内,物权法明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,回答了关于“70年大限到期后,我们的住房怎么办”的疑问。
 
我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。但是,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定,有待于以后立法进一步明确。
 
解读六:物权法明确保护“阳光权”  物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定,为公民维护“阳光权”提供了法律依据。物权法规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。
 
近年来,随着城市建设速度加快,住宅建设用地供应趋紧,加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,有些开发商违规施工,超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,密度过大;有些人甚至为求便利,私搭乱建,影响相邻建筑的通风、采光,使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。物权法规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
 
解读七:法律法规未禁止抵押财产均可抵押  物权法规定,债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括:建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具。
 
物权法还规定了不得抵押的财产范围:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
 
物权法对建筑物抵押作出规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”,“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。
 
解读八:小区车位车库应首先满足业主需要  随着住房制度改革,现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题,以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点,对此,物权法明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称,许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况,可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
 
注:本资料仅供各单位内部参考,如有不解之处可来电咨询或面谈,不当之处还请予以指正。

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